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分享下房子估值的经验-楼主的专业就是估价师

发表时间:2016-05-20 01:10 来源: 浏览: 2649次

楼主登录五个月了,之前有发过帖子,考了G照,买了房子车子,医疗卡,工卡也已经办好。工作也找到了。
今天主要来分享下关于房子的问题。

首先,楼主在国内有房地产估价师证书,经纪人证书,也一直从事的房地产相关行业,没做估价和经纪。然后在加读了个房地产专业的2年大专,也考了些证书。(broker证书我没考,考的人太多,都快烂大街了)

楼主坐标多伦多,目前买的房子在markham的unionville。 
总体上来说,多伦多房价长得很厉害。13年的100万,现在已经涨到200万,多伦多市区的房子,独立屋基本平均都要100万以上,有世佳宝地区房价低一些。我们同小区的基本要150万左右,去年才买80多万。newmarket的很多独立屋也百万级别的。 公寓的话,也30-50万不等。朋友最近刚买了个旧的公寓,35万,1000尺,很旧那种。反正她说,一个月涨一万,不买就越来越贵了,以后更买不起。主要还是因为加币疲软,很多移民涌入,推高了房价。另外很多国内土豪,抢房子抢疯了,不管市场价的,太豪气了。。

加国房子分几种,独立屋,镇屋,bungalow, 公寓等,具体怎么区分,请查百度了。
我这里主要从估值的角度,给大家普及下房屋价值的determinants. 
加国房子的价值主要取决于几个方面,地理位置,房屋质量,年龄,地块大小和地上居住面积。另外还会影响价格的还有,附近交通,是不是corner lot等等等。
地理位置:并不是相对市中心的绝对位置,而是这个小区的整体。位置,跟附近商场,学校,医院的相对位置,还涉及到整个小区环境,比如小区是不是都是独立屋,如果是镇屋独立屋混合的,那会降低价值。周边的环境是不是nature, 有没有高尔夫球场,有没有湖啊,树林啊等等等
房屋质量的话,主要看房子的材料了,一般的房子都是木料,然后外面贴砖的贴皮,看上去像砖而已。然后装修的主材,是大理石还是瓷砖,是实木地板还是非实木,洗手间有几个,厨房有什么固定的装备,后院有没有篱笆,有没有deck等等等
地块大小的话,frontage起决定因素,如果宽度小,很深的地,即便地块面积大,反而是不太好的,估值的话,是不加分的,地税还多。
地上居住面积的话,主要看一楼二楼的面积,地下室面积不算的装修再豪华,估值时只增加大概一万块。如果有独立的门通向外面,那就再加10000. 有些房东喜欢在地下室做个独立的公寓,,有洗手间,再搞个厨房,那就加起来2万到3万。如果房子被隔出很多间,变成rooming house,那也会影响价值,因为有可能违法。
如果后院对着树林,小溪或者水池,那价值就不一样了,估值时会加个5万到10万。
房屋如果离主路近,会有噪音,那估值是会减分的。。
如果是角落的地,那地块是不是规正,地势平不平等

反正在房屋估值一块,要看的因素比较多,最后房屋购买的市价价格,并不完全和估值相关,因为还要看市场的供求关系。很多房东乘房子涨价的好时候,会去找公司做估价报告,然后 去找银行或者贷款公司借贷,拿钱出来做小生意。楼主就是做估值报告的。每天做各种报告,忙的要死,因为房市太火爆了,贷款,离婚,买房,refinance都需要这个估价报告哎。。。


说到房产投资,确实这里房价长得快,但要考虑到你实际付出的投资成本。下面我来具体说说。

 

1. 中介佣金,买房一般不付,但卖房子的时候,就需付了,大约2.25-5%
2. 地税,每年0.7-1.2%,取决于政府对你房屋的估价。地区越大付得越多。每年涨,每四年review一次,增加部分分摊到4年。也就是每四年大涨一次。楼主在政府估价机构做过一阵子。公寓和镇屋也需要交,公寓还有物业管理费,这就是为什么公寓买来很不划算,交的钱太多,不增值,适合留学生,毕业卖了回国。为了自住,不求投资增值的。镇屋也分交物业管理费和不交的,镇屋就是地小。增值慢些。物业管理费加地税,大概0。9% -1% 每年!
3. 贷款利息。 加国的贷款利息是可以和银行商量的。 可以在银行A有账户,B没账户,但贷款在B,扣款从A扣。一般是贷款期限30年,签5年合同,(或1年,3年等),这个合同到期,还可以转其他银行,合同期内,可以签固定利率和非固定的,反正非常灵活。
贷款利息也是房屋投资很大的一笔支出了
4.房屋维护。屋顶,窗户,暖炉等,都是要隔几年就换的。很多家的水箱是租的,每个月也要租金的。平时什么东西坏了也要维修。冬天除雪,秋天扫落叶,屋顶除树叶,后院除杂草,一般也要一年也要1000最少了。
5. 房子转让时,要作为房东的收入,缴纳capital gain的税,非自住房以增值部分的一半为基础,缴纳25%-50%。外国人的话,还有一个foreigner的income tax,具体税率我忘记了。。。
6.保险: 每年一千左右。
7.居住的话,冬天的暖气,夏天的电费,也是一笔开支,我家冬天暖气一个月200-300,水电200.那一年算下来也要平均3000-4000.

反正如果房屋价值不涨15%的话,基本是挣不到钱的,所以在加国,房子还是应该是长期投资,因为增值部分的税,因为地税等支出,抽干了很大一部分的收益。



有些人喜欢买地,重建,然后卖出。这也是一种生意吧。但这里人工费比较贵,重建还涉及到政府审批,有点费时间。大约建个独立屋要9-10个月时间,买地可以贷款,但重建和装修费用要自己掏。成本大概150-300每尺。 还得请设计公司,设计的理念不被人认可的话,也卖不出太高价。于是这个方式的business,也是有风险的,占用资金大,卖价还是需要市场认可。。

关于买房中介,还是需要找个可靠的,现在竞争激烈,很多人做的很不规范,然后买房子就有风险了,还是慎重选择经纪。

 

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